Как дешево купить залоговую квартиру у банка

Справиться с ипотечными обязательствами могут далеко не все. Квартиру отбирает банк-залогодержатель, в чьих интересах, как можно быстрее продать недвижимость и вернуть средства. Цены на такую жилплощадь лучше, удается сохранить около 15% от рыночной цены. Однако такая сделка имеет массу моментов, которые нужно изучить до того, как решаться на покупку.
дешево купить залоговую квартиру у банка

Чем выгодна залоговая квартира?

При оформлении ипотеки покупаемая недвижимость принимается банком в качестве залога на случай невозврата долга. Если заемщик перестал платить ежемесячные взносы, банк-залогодержатель вправе потребовать принудительной продажи недвижимости для ликвидации долга. Кроме самого кредитора, права на жилплощадь может заявить и другой банк на основании решения по судебному разбирательству.

Залоговая недвижимость стоит меньше, чем аналогичные варианты на рынке недвижимости. Причина не в том, что квартиры имеет какие-то дефекты, а в намерении банка быстрее вернуть сумму долга. Кредитная организация не спец на рынке недвижимости, ее цель – избавиться от балласта в виде жилплощади и перевести его в деньги. Отсюда и возникает разница в цене. Чем дольше банк не может продать недвижимость, тем больше может быть скидка.

Кроме хорошей цены покупатель получает другое преимущество – не нужно оплачивать услуги риелтора.

Где купить?

Где купить

Каждый кредитор по выдаче ипотек и оформлении в залог объектов недвижимости, имеет свою базу «проблемного» жилья. Списки залогового имущества, выставленного на продажу, есть у многих. Хорошо отлажена покупка у крупных финансовых организаций – Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфабанк.

Кроме сделки с кредитором, есть шанс купить жилье напрямую у собственника. Нюансы оформления в обоих случаях будут немного различаться.

Покупка у банка

Покупка у банка

Выбирая жилье из списка, опубликованного кредитной структурой, будущий покупатель защищен от возможных рисков. Банк уже сотрудничает с риелторами и пользуется их услугами, гарантируя полною соблюдение законодательных норм и прав сторон. При выборе жилья из предложенного банком с объекта снимается обременение (банк готовит нотариусу справку об отсутствии долга). На период оформления сделки предоставляется банковская ячейка, куда складывают деньги. После окончательных расчетов с банком и подписания купчей на квартиру, покупатель получает право распоряжения недвижимостью.

Если средств на покупку недостаточно, человек вправе обратиться в тот же банк за получением ипотечных средств. Однако о присутствии такой услуги необходимо запрашивать персонально. При отсутствии препятствий, возможно банк одобрит выдачу средств, предварительно изучив платежную способность и КИ клиента.

Покупатель может найти нужный вариант квартиры среди аукционных лотов. Информация о проведении торгов. Перед тем, как окончательно определяться с выбором, стоит проверить, имеется ли согласие собственника на продажу, прописаны ли на жилплощади дети до 18 лет. Если два последних условиях не соблюдены, впоследствии сделка может быть оспорена в суде

Купля-продажа через заемщика

Купля-продажа через заемщика

Когда должник понимает, что не в состоянии расплатиться с кредитором, возникает желание продать жилье и погасить ипотечный долг за счет вырученных средств. Поскольку квартира находится под залоговым обременением, у залогодержателя надлежит получить согласие. Вместо длительного судебного разбирательства, банк получает возможность возместить ипотечный долг, поручив заемщику самостоятельно реализовать жилье на основании заключаемого мирного соглашения.
В таком случае, шансов на хорошую цену меньше, ведь владелец прямо заинтересован выручить как можно больше. Обнулить долговые обязательства и оставить часть сверх этой суммы себе.

Покупателю необходимо соблюдать осторожность, поскольку квартира будет куплена с сохранением залогового обременения, которое снимается уже по факту совершения сделки купли-продажи. Чтобы быть в безопасности, покупателю не следует давать авансовый платеж заранее. Средства будут выданы заемщику только после подтверждения о переходе прав на собственность со снятием обременения.

Для тех, кто планировал купить жилье за заемные средства, предлагается альтернативная схема через переуступку долга. Когда вместе с квартирой покупатель переоформляет на себя кредитные обязательства продавца собственности.

Во избежание мошенничества, рекомендуется покупать квартиру с самостоятельным погашением долга кредитору, не доверяя эту процедуру владельцу залогового объекта. Для расчетов с продавцом готовят 2 ячейки: для аннулирования долга, снятия обременения и для передачи владельцу остатка от стоимости.

Алгоритм действий

Процедура покупки залоговой недвижимости многоэтапная, однако, соблюдая предложенный алгоритм, проблем с переоформлением не возникнет.

Поиск объекта

Поиск объекта

Банки, занимающиеся продажей залоговых объектов, размещают на своих страницах в особых разделах списки доступных вариантов. Если продажа планируется через торги, информацию транслируют через судебных приставов на сайте ФССП. За месяц до начала торгов информация появляется в местных газетах и других СМИ.

С целью безопасности средств, не стоит доверять объявлениям на ресурсах типа Авито и т.д. Можно легко нарваться на аферистов, которые под видом реализации залогового жилья выманивают средства. У каждого кредитора есть свои каналы для оповещения заинтересованных лиц.

Подготовка к торгам

Для подачи заявки необходимо обеспечить авансовый взнос, равный 5% от начальной цены. Подача заявки ограничена по времени – не позже 5 дней до запланированных торгов. Если участников не больше 2, инициатор торгов снижает цену на 15% и повторно организует проведение торгов через 30 дней.

Подробности процедуры продажи квартир через аукционы изложены в законе №102-ФЗ (ст.57), регулирующий условия и реализацию ипотечного кредитования, а также ст. 447-449 ГК РФ.

Участие в торгах

Участие в торгах

Открытые торги включают следующие этапы:

  1. Вступление в законную силу решения судьи о продаже квартиры на аукционе.
  2. Организация проведения торгов.
  3. Прием заявок от участников, оформление авансовых взносов.
  4. Проведение торгов и подведение итогов с оформлением протокола.
  5. Участник, объявленный победителем, получает право выкупить жилплощадь у банка.
  6. После внесения суммы по итогам торгов, покупатель регистрирует переход прав на недвижимость в Росреестре.

Чтобы сделка прошла гладко, стоит внимательнейшим образом проверить всю документацию на недвижимое имущество и договоры с банком, собственников. Изучить выписку о прописанных жильцах и обременениях. Проверить соответствие параметров недвижимости с техпаспортом, заключением об оценке. Изучить судебные решения, касающиеся судьбы интересуемого объекта.

Участники аукциона, предложившие меньшие деньги, забирают авансовый платеж. После получения копии протокола о покупке недвижимого имущества на торгах, покупатель идет с ним в регистрирующий орган (Росреестр) и переоформляет право собственности.

Риски покупателя при оформлении залогового имущества

Риски покупателя при оформлении залогового имущества

Полностью исключить риск при любой дорогой покупке невозможно, однако с привлечением услуг банка опасность обмана или срыва сделки минимальна.

Несмотря на многоуровневую проверку бумаг на объект со стороны банка, необходимо понимать, что на прямую заинтересован в благополучности сделки — только покупатель. Поэтому стоит еще раз уточнить перед покупкой, имеются и долги по квартире, прописаны ли в ней недееспособные лица, находящиеся под защитой государства.

При отсутствии согласия на продажу недвижимости со стороны заемщика, стоит приготовиться к риску оспаривания в суде факта сделки. Заемщик вправе обратиться в суд и заявить о своей готовности выплатить долг кредитору. Наличие прописанных иждивенцев усугубляет положение нового владельца, склоняя суд в стороны истца.

Минус аукционной сделки — невозможность проверки технического состояния выкупаемого объекта. О состоянии объекта знают только со слов организатора торгов.

Потенциальные покупатели определяют покупку залогового объекта как вид экономии до 15% от реальной цены выкупаемой недвижимости. Однако такая сделка требует осторожности и внимательности при проверке бумаг.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Подпишитесь на каналФинансы - кредиты
Автор статьи
Максим Погорелов
Работал 7 лет в банке. Имею два высших образования ФИНЭК (Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов) и СПбПУ (Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого).
Написано статей
242
Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5
Читайте также
Adblock
detector